Culmia busca vender su participación en alianza con Meag
Culmia contrata a Crédit Agricole para gestionar la venta de su participación del 50% en la joint venture de vivienda con Meag, el fondo de infraestructuras del grupo Munich Re. La operación, que Eje Prime ha dado a conocer, marca un giro estratégico de la promotora respaldada por el fondo estadounidense Oaktree.
La compañía busca desinvertir completamente de las viviendas adjudicadas por concurso para reconcentrarse en su perfil puramente promotor. La alianza con Meag se había constituido apenas en febrero de 2026 con el objetivo de canalizar capital institucional de largo plazo hacia infraestructuras esenciales y vivienda asequible en España.
€400 millones y 1.782 viviendas en juego
El portafolio inicial alcanza un valor aproximado de 400 millones de euros. Comprende 1.782 viviendas en alquiler ubicadas en tres mercados clave del litoral mediterráneo y la capital.
Los activos se concentran en el Lote 1 del Plan Vive II del Ayuntamiento de Madrid, además de desarrollos en Valencia y Benidorm. Todos operan bajo estructuras de concesiones a largo plazo y derechos de superficie que oscilan entre 45 y 75 años.
La joint venture había previsto incorporar unas 750 viviendas adicionales para alcanzar un total de 2.500 residencias. Culmia ahora renuncia a esa expansión y opta por la salida total del vehículo.
El frenazo de Culmia rompe el plan de 2.500 hogares
La decisión de Culmia trunca la hoja de ruta trazada hace apenas cuatro meses. La compañía, históricamente enfocada en la promoción residencial, parece haber reconsiderado la conveniencia de mantener exposición a activos de alquiler gestionados bajo régimen de concesión pública.
Meag, filial del gigante asegurador alemán Munich Re, permanece en el vehículo y deberá buscar nuevo socio o asumir el control íntegro de la cartera. La operación de venta del 50% de Culmia requerirá inversores con apetito por rentabilidades moderadas y estabilidad contractual a muy largo plazo.
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España acumula 30.000 viviendas en procesos de venta masiva
La salida de Culmia se produce en medio de una ola de desinversiones residenciales sin precedentes en el mercado español. Diversos fondos internacionales han puesto en circulación carteras que, en conjunto, suman unos 30.000 hogares.
Las operaciones más relevantes del último año incluyen:
- Brookfield: adquirió la cartera de Fidere, controlada en un 98,8% por Blackstone, compuesta por 5.400 viviendas por 1.050 millones de euros.
- Cerberus: contrató a Deutsche Bank en enero de 2026 para vender 3.300 apartamentos en alquiler valorados entre 600 y 800 millones de euros.
- Greystar y Vía Célere: han recibido ofertas cercanas a los 530 millones de euros por sus respectivas carteras de alquiler en España.
El patrón es claro: los fondos que entraron durante la crisis o la etapa de recomposición del parque residencial ahora monetizan posiciones maduras. Los compradores, por su parte, buscan escala geográfica y estabilidad de ingresos en un mercado de alquiler tensionado.
¿Quién pujará por el 50% de Meag en primavera de 2027?
Crédit Agricole CIB comenzará a sondear el mercado potencial en los próximos meses. Los candidatos naturales incluyen fondos de infraestructuras europeos, socimis cotizadas con apetito de crecimiento por adquisición, e incluso fondos soberanos de Oriente Medio o Asia Pacífico con mandatos de diversificación en activos core de la UE.
El calendario de venta probablemente se extienda hasta primavera de 2027, dado la complejidad de due diligence sobre concesiones administrativas y la necesidad de autorizaciones regulatorias. La estructura de derechos de superficie, aunque limita la propiedad plena, ofrece protección frente a ocupaciones y visibilidad de flujos durante décadas.
La pregunta que domina el mercado es obvia: ¿logrará Meag retener alguna injerencia operativa con Culmia en la transición, o buscará un socio con capacidad de desarrollo para las 750 viviendas pendientes de incorporación?
Preguntas frecuentes
¿Qué es exactamente el Plan Vive II de Madrid?
Es un programa municipal de suelo público para la construcción de vivienda asequible en alquiler. El Lote 1 adjudicado a la joint venture Culmia-Meag representa una de las mayores asignaciones del plan, con centenares de unidades bajo concesión.
¿Por qué Culmia vende solo seis meses después de crear la joint venture?
La compañía, controlada por Oaktree, redefine su estrategia hacia el perfil promotor puro. Mantener viviendas en alquiler bajo concesión implica gestión activa de activos y plazos de recuperación de décadas, alejados de su modelo de negocio tradicional.
¿Cuánto duran las concesiones de estos activos?
Los derechos de superficie y concesiones vigentes abarcan entre 45 y 75 años, lo que garantiza estabilidad jurídica pero limita la propiedad absoluta del suelo a favor del titular público.