Hoteles en España: Barcelona y Madrid rompen récords en 2025
El sector hotelero urbano español cerró 2025 con cifras históricas que sitúan a Barcelona como la ciudad más rentable y a Madrid como la de mayor volumen de viajeros. Según el informe "5 Claves: Madrid vs. Barcelona" de Eje Prime, ambas capitales consolidan su récord hotelero y proyectan un alza de inversión superior al 13% para el primer semestre de 2026.
Barcelona lidera rentabilidad con un RevPAR de 143,1 euros
Barcelona se mantiene como el destino urbano más rentable de España. En 2025 alcanzó un RevPAR de 143,1 euros, con una ocupación del 80,7% y un ADR de 177,4 euros.
La ciudad catalana registró 21,7 millones de pernoctaciones, de las cuales casi el 90% correspondieron a turistas internacionales. La estancia media se situó en 2,4 días.
En inversión, Barcelona fue el mercado urbano principal por volumen: 649 millones de euros transados en 15 operaciones. Sin embargo, el crecimiento de nueva oferta hotelera enfrenta restricciones significativas.
Madrid suma 10,4 millones de turistas y 22 operaciones de inversión
Madrid ha consolidado su liderazgo como destino urbano por volumen de viajeros. En 2025 registró 10,4 millones de turistas y 21,4 millones de pernoctaciones. La demanda internacional representa ya el 66% del total, liderada por visitantes de Estados Unidos, Italia y Francia.
Los indicadores operativos de la capital muestran un RevPAR de 125,9 euros, ocupación del 73,9% y ADR de 170,4 euros. La estancia media es de 2,1 días, ligeramente inferior a la de Barcelona.
En actividad inversora, Madrid lideró en número de transacciones con 22 operaciones por un total de 360 millones de euros. La ciudad cuenta con una sólida base de 862 hoteles y 94.000 camas, con una tendencia clara hacia la reconversión a categorías superiores.
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La convergencia de precios acorta distancias entre ambas capitales
El informe de Colliers detecta una convergencia gradual entre ambos mercados. Los precios de Madrid, especialmente en segmentos de lujo, están reduciendo la brecha histórica con Barcelona.
Esta dinámica responde a la estrategia de reposicionamiento de la capital, que apuesta por la apertura de hoteles de superior categoría en zonas prime como el centro histórico y el entorno de Ifema. La mejora de la conectividad aérea con Estados Unidos potencia la demanda premium.
Para inversores y fondos, esta convergencia plantea una pregunta operativa: ¿es Madrid el mercado con mayor upside de revalorización, o Barcelona mantiene una prima de rentabilidad más defendible a largo plazo?
Colliers proyecta un 13% de crecimiento inversor para el primer semestre de 2026
La proyección de Colliers sitúa el crecimiento de la inversión hotelera en ambas ciudades por encima del 13% interanual en los primeros seis meses de 2026. Esta cifra contrasta con la cautela observada en otros mercados europeos urbanos.
El contexto macro ayuda: España se encamina a superar los 100 millones de turistas en 2026, consolidando su posición como destino turístico global líder. El segmento urbano, tradicionalmente eclipsado por el sol y playa, gana peso estructural en el mix nacional.
La pregunta para el segundo semestre es si esta aceleración del 13% se sostiene o si responde a un efecto de adelanto de operaciones ante la incertidumbre fiscal y regulatoria.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa RevPAR y por qué es clave para comparar destinos hoteleros?
RevPAR (Revenue per Available Room) mide el ingreso por habitación disponible, combinando ocupación y precio medio (ADR). Es el indicador más usado por inversores institucionales para comparar rentabilidad entre mercados.
¿Por qué Madrid tiene más operaciones de inversión pero menor volumen total que Barcelona?
Madrid sumó 22 operaciones por 360 millones de euros, frente a 15 operaciones por 649 millones en Barcelona. Esto indica que el capital catalán se concentra en activos de mayor tamaño o ticket medio superior, mientras Madrid muestra un mercado más fragmentado y accesible.
¿Cuántas habitaciones nuevas entrarán en Madrid en los próximos meses?
Aproximadamente 1.000 habitaciones en desarrollo en el centro y otras 1.000 en el eje Aeropuerto-Ifema, según el reporte de Colliers. Barcelona no presenta cifras comparables por sus restricciones de crecimiento de oferta.