Vivienda: El precio sube un 13,9% y casi alcanza máximos de 2007

El precio de la vivienda cerró 2025 con una subida del 13,9% según el índice de Tinsa by Accumin, una cifra que consolida una década de recuperación inmobiliaria y situa los valores apenas un 1,7% por debajo de los máximos de 2007. Eje Prime recoge estos datos, que revelan una dinámica de mercado marcada por la escasez de oferta y la presión demográfica en los principales polos económicos.

13,9% anual: la subida más intensa desde la recuperación

El avance del 13,9% en 2025 supera con amplitud la tasa de inflación del 3,2% registrada en diciembre. El diferencial de 10,7 puntos porcentuales entre ambas variables confirma que el revalorización del ladrillo ha sido real y no meramente nominal.

En términos absolutos, la vivienda española ha encadenado un incremento del 67,1% desde los mínimos de 2015. Este repunte coloca el índice nominal a solo un 1,7% de los picos previos a la crisis financiera. Sin embargo, al ajustar por inflación, el valor real sigue un 32% por debajo de aquellos máximos históricos.

Diciembre aportó un incremento mensual del 1,6%, mientras que el cierre trimestral del cuarto trimestre se situó en el 13,3%, ligeramente por encima del dato provisional del 13,1% que Tinsa había adelantado el 29 de diciembre.

Las islas lideran: 26% por encima de los picos de 2007

La geografía del crecimiento residencial dibuja un mapa asimétrico. Las islas encabezan el ranking con una subida anual del 16,8% y, en términos nominales, ya superan los máximos de 2007 en un 26%. Las áreas metropolitanas siguen con un 15,2% de incremento anual, y las capitales y grandes ciudades con un 14,6%.

Curiosamente, estas últimas también han logrado superar en valor nominal los niveles de 2007, aunque solo por un 4%. El resto de municipios del interior es la única categoría que se queda por debajo del umbral del 10% de crecimiento anual.

A pesar de estos récords nominales, la inflación erosiona parte del optimismo. En términos reales, todos los segmentos territoriales permanecen más de un 10% por debajo de sus techos de la burbuja. Las islas, pese a liderar, siguen un 11% por debajo en valor constante.

Tres motores que explican la presión alcista

Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, identifica tres factores estructurales detrás de la resistencia de la demanda. El primero es el crecimiento poblacional sostenido desde 2021, que ha generado formación de hogares a ritmo acelerado. El segundo, la solidez del mercado laboral y el colchón de ahorros acumulados durante los años de restricciones sanitarias. El tercero, el acceso al crédito hipotecario, que a pesar de la subida de tipos de interés del Banco Central Europeo, no se ha contraído de forma drástica.

La oferta, sin embargo, no acompaña. Arias señala que, si bien la construcción repuntó durante 2025, el volumen de nueva promoción sigue siendo insuficiente para absorber la creación de nuevos hogares. Esta tensión entre demanda y stock disponible es, en su diagnóstico, el principal vector de presión sobre los precios.

El fenómeno no es exclusivo del mercado español. En buena parte de las economías desarrolladas, la combinación de migración interna hacia centros de empleo, costes de construcción elevados y regulaciones urbanísticas restrictivas ha generado escenarios similares de escasez residencial.

El desafío de 2026: ¿puede la construcción moderar los precios?

La pregunta que el mercado se formula ahora es si el impulso constructor del año pasado se consolidará en volumenes suficientes para rebajar la presión sobre los compradores. Los promotores enfrentan costes de materiales volátiles, tensiones en la cadena de suministro y una tramitación urbanística que en muchas ciudades supera los 24 meses.

El Banco Central Europeo mantuvo en su reunión de junio de 2026 los tipos de referencia sin cambios tras el ciclo de recortes iniciado en 2024. Esta estabilidad monetaria podría favorecer la demanda hipotecaria, pero también alimentar la especulación sobre activos inmobiliarios si la rentabilidad de la deuda pública sigue siendo baja.

¿Superará el precio de la vivienda en 2026 los máximos nominales de 2007? La brecha del 1,7% sugiere que es probable si se mantiene el ritmo actual, aunque cualquier desaceleración en la creación de empleo o un endurecimiento crediticio podrían frenar la escalada.