Vivienda en España: el 90% de inquilinos no puede comprar
El 90% de los inquilinos no cuenta con ahorros suficientes para comprar una vivienda en España, según revela un informe del Banco de España analizado por Eje Prime. La escalada de precios inmobiliarios, que ha superado con creces el crecimiento de los ingresos de los hogares, ha convertido el acceso al crédito hipotecario en una barrera casi insalvable para los jóvenes españoles.
La brecha entre precios y salarios ha reconfigurado el mapa de tenencia de vivienda en el país. España ha pasado de registrar una tasa de propiedad superior al 80% en 2007 a situarse en el 73,3% en 2025, una caída estructural que no muestra signos de reversión.
36% del ingreso se va en alquiler, hasta el 50% en grandes ciudades
El gasto en alquiler absorbe ya el 36% del ingreso medio de los hogares españoles. En las principales capitales, esta cifra alcanza proporciones "dramáticas": Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga concentran los peores indicadores, con inquilinos que destinan la mitad de su sueldo a pagar el techo.
Esta sobrecarga financiera imposibilita la acumulación del ahorro previo que exigen las entidades bancarias para conceder una hipoteca. Solo entre el 10% y el 15% de los inquilinos actuales podrían afrontar la compra de una vivienda sin incurrir en riesgo de impago, calculan el Banco de España y Knight Frank España.
El informe describe un círculo vicioso: cuanto más se paga de alquiler, menos capacidad de ahorro; menos ahorro, menor acceso al crédito; menor acceso al crédito, mayor dependencia del alquiler. Los jóvenes quedan atrapados en este bucle durante años, retrasando proyectos de emancipación y formación de hogar.
175.000 viviendas donadas entre padres e hijos desde 2019
La imposibilidad de acceder al crédito ha desatado una oleada de transferencias intergeneracionales sin precedentes. Entre 2019 y 2025, aproximadamente 175.000 viviendas fueron donadas de padres a hijos, un incremento del 61% respecto al volumen registrado en 2019.
En 2025 solo, se contabilizaron 30.500 donaciones de inmuebles dentro de este esquema familiar. El fenómeno refleja una estrategia de supervivencia patrimonial: ante la imposibilidad de que la nueva generación acceda al mercado por sus propios medios, las familias optan por anticipar herencias en vida.
Las donaciones monetarias han experimentado un crecimiento aún más pronunciado. Desde 2019 se han triplicado, alcanzando en 2025 los 5.500 millones de euros. La donación media ronda los 90.000 euros, una cifra que en numerosas comunidades autónomas se ve incentivada por tratamientos fiscales favorables.
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Emancipación tardía y mercado de alquiler consolidado
El incremento sostenido de la residencia en alquiler desde 2008 marca una transformación profunda en el modelo de vivienda español. Lo que comenzó como efecto coyuntural de la crisis se ha cristalizado en tendencia estructural, impulsado por la inaccesibilidad de los precios de compra en las grandes urbes.
Las consecuencias demográficas son evidentes. Los jóvenes retrasan la emancipación, la formación de pareja estable y la natalidad. España ya acumula décadas de retraso en edad de salida del hogar familiar respecto a la media europea, y los datos del Banco de España sugieren que esta brecha no se cerrará a corto plazo.
El mercado de alquiler, lejos de funcionar como escalera hacia la propiedad, se configura como destino final para una mayoría creciente de hogares. Esta dualización del sistema, con propietarios envejecidos e inquilinos permanentemente jóvenes, plantea interrogantes sobre la sostenibilidad del modelo a largo plazo.
¿Hasta cuándo se mantendrán las donaciones como vía de acceso?
Las transferencias intergeneracionales han actuado como válvula de escape del mercado inmobiliario español, pero su capacidad de expansión tiene límites obvios. Depende de la disponibilidad de patrimonio en la generación de los baby boomers, concentrada geográficamente y desigualmente distribuida.
No todos los jóvenes españoles tienen padres con vivienda propia que donar. El informe del Banco de España no cuantifica esta brecha, pero la lógica del dato es implacable: si el 90% de los inquilinos carece de ahorros, y solo una fracción recibe ayuda familiar, una parte significativa de la población queda excluida de ambas vías de acceso.
La pregunta que el mercado inmobiliario deberá responder en los próximos trimestres es si las donaciones se estabilizan en niveles altos o si, ante el agotamiento del stock familiar disponible, el sistema encuentra nuevas fórmulas de financiación, o simplemente amplía la cohorte de inquilinos de por vida.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de ingresos destinan los hogares al alquiler en Madrid y Barcelona?
En estas ciudades, el alquiler consume el 50% del ingreso familiar, diez puntos por encima de la media nacional del 36%, según el análisis de Knight Frank España.
¿Cuál fue el importe medio de las donaciones monetarias de padres a hijos en 2025?
La donación monetaria media se situó en casi 90.000 euros, dentro de un volumen total de 5.500 millones de euros en transferencias intergeneracionales ese año.
¿Qué comunidades autónomas ofrecen mejores condiciones fiscales para las donaciones?
El informe señala que ciertas comunidades aplican tratamientos fiscales favorables, aunque no especifica cuáles. Madrid, Andalucía y Murcia han sido tradicionalmente las más beneficiosas para este tipo de transferencias.