Aena: Madrid y Barcelona tendrán nuevos hoteles en sus aeropuertos
Aena ha designado a Barceló y al consorcio Momentum-Hyatt como favoritos para desarrollar los primeros hoteles en los aeropuertos de Madrid-Barajas y Barcelona-El Prat, respectivamente. La compañía aeroportuaria avanza en su estrategia de Ciudades Aeroportuarias con una inversión conjunta que supera los 35 millones de euros en aportaciones iniciales. Ejeprime ha adelantado los detalles de esta operación que transformará la oferta hotelera junto a los terminales.
Barceló aporta 26,6 millones por el hotel de Barajas
El proyecto madrileño recae sobre Barceló, que se ha comprometido a una aportación adicional de 26,6 millones de euros. El canon variable se fijará en el 19% durante los 75 años de vigencia del contrato, con un canon mínimo garantizado anual de 3,5 millones desde el primer año estabilizado.
La ubicación, en parcelas colindantes a los terminales, incluirá mínimo 300 habitaciones con categoría predominante de 4 estrellas upscale, además de espacio para categoría superior. El complejo integrará servicios gastronómicos, salas de reuniones y gimnasio, según la estrategia operativa que defina Barceló.
La conexión directa con transporte público y el acceso rápido al centro de Madrid son ventajas clave de este emplazamiento. Aena busca con ello mejorar sustancialmente la experiencia del pasajero y capturar demanda de negocios y escalas prolongadas.
Momentum y Hyatt: 9,1 millones para El Prat
En Barcelona, el consorcio formado por Momentum y Hyatt lidera la candidatura con una aportación de 9,1 millones de euros. Su propuesta incluye un canon variable del 10,6% y un canon mínimo garantizado de 2,4 millones anuales desde el primer año estabilizado.
Las condiciones edificatorias replica las de Madrid: 300 habitaciones mínimo, categoría 4 estrellas upscale como base, y prestaciones aeroportuarias integradas. La parcela del Prat también disfruta de conexión directa con transporte público y proximidad inmediata a los terminales.
La diferencia de escala entre ambas aportaciones, 26,6 frente a 9,1 millones, refleja el mayor tamaño del hub madrileño y su mayor volumen de tráfico internacional. Madrid-Barajas movilizó 60,2 millones de pasajeros en 2024, mientras que El Prat cerró con 55 millones, según datos de Aena.
75 años de superficie y la apuesta por las Ciudades Aeroportuarias
Aena estructura ambos proyectos bajo el modelo de Derecho Real de Superficie por 75 años. Esta figura jurídica permite a la aeroportuaria mantener la titularidad del suelo mientras cede su uso a largo plazo, minimizando riesgos y asegurando ingresos recurrentes.
La consultora Catella asesora a Aena en todo el proceso concursal. La adjudicación definitiva se resolverá en el próximo consejo de administración de la compañía, sin fecha calendada aún pero con expectativa de cierre inminente.
La aeroportuaria ha declarado, según recoge Ejeprime, que "los datos del concurso demuestran el gran interés que despiertan estos proyectos y la confianza del mercado en el potencial desarrollo de las Ciudades Aeroportuarias de Aena". Esta declaración subraya la intención de replicar el modelo en otros hubs del grupo.
El sector hotelero aeroportuario toma impulso en Europa
La operación de Aena se enmarca en una tendencia creciente de desarrollos hoteleros integrados en infraestructuras aeroportuarias. Aeropuertos como Heathrow, Frankfurt y Amsterdam-Schiphol ya operan hoteles de planta bajo modelo similar, capturando demanda de tránsito y congresos.
En España, la oferta hotelera directa en aeropuertos ha sido históricamente limitada. Los viajeros dependían de opciones en el entorno urbano, con desplazamientos de 15-30 minutos. Los proyectos de Barajas y El Prat eliminan esa fricción y abren un nicho de revenue management basado en vuelos cancelados, conexiones forzadas y eventos terminales.
La categoría upscale elegida por Aena, con flexibilidad para segmento superior, apunta a una clientela mixta: corporate, MICE y leisure premium. No se trata de mero alojamiento de tránsito, sino de complejos con identidad propia capaces de competir con el stock hotelero urbano.
Adjudicación en el consejo: el hito pendiente
El próximo consejo de administración de Aena decidirá la adjudicación definitiva. De confirmarse lo avanzado por Ejeprime, Barceló y Momentum-Hyatt formalizarán contratos que marcarán la arquitectura hotelera de ambos hubs durante tres cuartos de siglo.
La pregunta que queda en el aire es si Aena replicará este modelo en otros aeropuertos de su red, que comprende 46 instalaciones en España. Valencia, Málaga y Bilbao concentran tráfico suficiente para justificar desarrollos similares. ¿Veremos nuevos concursos antes de que termine 2026?
Preguntas frecuentes
¿Qué es el Derecho Real de Superficie que aplica Aena?
Es una figura jurídica por la que Aena mantiene la propiedad del terreno pero cede su uso a terceros por 75 años. El titular del derecho puede construir y operar, pero la titularidad del suelo revertirá a Aena al término del plazo.
¿Cuándo se conocerá la adjudicación definitiva?
La adjudicación se resolverá en el próximo consejo de administración de Aena, aunque la compañía no ha confirmado fecha concreta para esta reunión.
¿Podrían otros aeropuertos de Aena tener hoteles similares?
La estrategia de Ciudades Aeroportuarias no se limita a Madrid y Barcelona. Aena gestiona 46 aeropuertos en España, y hubs como Málaga, Valencia o Bilbao concentran tráfico susceptible de replicar este modelo hotelero.