Zonas comunes: El rellano de la escalera no es propiedad privada
La Ley de Propiedad Horizontal lo deja claro: el rellano de la escalera no es tuyo, aunque pagues el IBI del ático. El Confidencial publica este lunes una aclaración judicial que pone fin a décadas de usos privativos en zonas comunes. La sentencia afecta a millones de viviendas en régimen de propiedad horizontal, especialmente en ciudades con edificios antiguos donde el último piso ha convertido el descansillo en trastero de facto.
El rellano es elemento común, no extensión del salón
La normativa distingue entre elementos privativos y elementos comunes. El rellano, ese espacio de transición entre la puerta de tu casa y la escalera, pertenece a la segunda categoría. No importa que solo tú lo uses. No importa que lleves veinte años guardando ahí las maletas.
La Ley de Propiedad Horizontal lo establece en su artículo 1: los elementos comunes son aquellos necesarios para la conservación, seguridad y servicio del edificio. La escalera, el rellano, el ascensor, el patio. Ninguno admite apropiación privada, ni siquiera por costumbre o por desuso vecinal.
El fallo publicado por El Confidencial resuelve un conflicto en un edificio de Madrid donde el propietario del último piso había cerrado el rellano con una puerta de aluminio y lo usaba como almacén desde 2018. La comunidad de propietarios demandó. El tribunal dio la razón a la comunidad.
20 años de uso no crean derecho: la prescripción no aplica
Uno de los argumentos más repetidos por los propietarios de últimos pisos es el tiempo. "Llevo aquí desde antes de que tú nacieras", dicen. La respuesta del tribunal es contundente: la usucapión o prescripción no opera sobre bienes de dominio público o comunales.
El rellano no es un solar abandonado ni una finca sin dueño. Tiene titularidad clara: la comunidad de propietarios, representada por todos los vecinos. Por tanto, ni veinte ni cincuenta años de uso privativo generan derecho real alguno.
La sentencia obliga al propietario a retirar la puerta, devolver el espacio a su estado original y abonar las costas del proceso. No hay multa, pero el precedente judicial ya está fijado. Otros tribunales pueden remitirse a él en casos similares.
Locales comerciales y ruido: el artículo 7.2 como herramienta vecinal
La ley de propiedad horizontal lo confirma si un vecino hace ruido puedes apelar al artículo 7.2. Este precepto, citado en la sentencia del rellano como marco general de convivencia, establece que los propietarios no pueden realizar actividades que resulten perjudiciales para la finca o que contravengan el reglamento de la comunidad.
El alcance es amplio. Desde el ruido excesivo de un local comercial en la planta baja hasta la instalación de una caldera en un trastero comunitario. La jurisprudencia ha ido precisando límites: el ruido debe superar los parámetros normales de convivencia, y la actividad debe ser imputable al propietario o inquilino.
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Ley de Propiedad Horizontal: comunidades deben indemnizar vecinos
En el caso de los rellanos, la comunidad no necesita probar perjuicio acústico o olfativo. La mera ocupación del espacio común basta para interponer demanda. El estándar probatorio es más laxo que en conflictos de ruido, donde suelen requerirse informes acústicos.
La ley de propiedad horizontal y los locales comerciales: fronteras en tensión
La ley de propiedad horizontal locales comerciales genera otro frente de conflictos. Los bajos comerciales tienen uso distinto al residencial, pero comparten estructura, fachada y acceso con el resto del edificio. ¿Puede un bar abrir hasta las dos de la madrugada si el reglamento no lo prohíbe expresamente? ¿Puede una tienda instalar un extractor que ventile al patio de vecinos?
La respuesta judicial suele ser casuística. Depende del reglamento de la comunidad, de la antigüedad del edificio, de si el local operaba antes de la entrada en vigor de ciertas normativas municipales. Pero el principio general se mantiene: el uso privativo no puede invadir el uso común.
El rellano del último piso es, en cierto modo, el caso más claro. No hay ambigüedad de usos, no hay actividad económica que ponderar. Es pura apropiación de espacio ajeno, y la sentencia lo trata como tal.
La comunidad de propietarios como actor clave
El fallo refuerza el papel de la junta de propietarios como órgano de gestión de lo común. No se requiere unanimidad para demandar: basta acuerdo mayoritario en junta, o autorización de la junta directiva si el reglamento así lo prevé.
Esto cambia el incentivo. Antes, un vecino conflictivo podía amedrentar al resto con el coste y el tiempo de un proceso judicial. Ahora, con precedentes claros y abogados especializados en propiedad horizontal, el coste de la demanda es asumible y el resultado previsible.
La pregunta que queda en el aire es cuántos rellanos ocupados hay en España. No hay censo, pero cualquier paseo por edificios del centro de Madrid, Barcelona o Valencia revela puertas extrañas, cerrojos improvisados, olor a cerrado en zonas que deberían ser aireadas. La sentencia de este junio puede activar una oleada de reclamaciones.
Preguntas frecuentes
¿Puedo dejar temporalmente una bicicleta en el rellano si no molesta a nadie?
No. La Ley de Propiedad Horizontal califica el rellano como elemento común, y su uso debe ser compatible con la finalidad para la que fue diseñado: circulación y acceso. Cualquier objeto permanente, aunque parezca inofensivo, vulnera este principio y expone al propietario a reclamación.
¿Qué pasa si el rellano ya estaba cerrado cuando compré el piso?
La titularidad no se transmite por compraventa. Si el anterior propietario usurpaba el espacio común, tú asumes la situación pero no adquieres derecho alguno. La comunidad puede exigir la restitución igualmente, sin plazo de prescripción.
¿Puede la comunidad cobrarme alquiler por el tiempo que usé el rellano?
La sentencia analizada no contempla esta posibilidad, pero la doctrina minoritaria defiende la exigencia de una indemnización de ocupación. Dependerá del tribunal y de si la comunidad lo solicitó expresamente en la demanda.